Révision d'un loyer sous-évalué au terme d'un bail commercial de 9 ans ?

Laurent79 · #1

Bonjour à tous,
mon père et moi détenons à Niort via une sci un local commercial de 1000m2 (500m2 d’expo, 500m2 de stock) que nous louons à un commerce.
Le loyer de 3800€ est très bas, ce type de bien, placé où il est serait louable très facilement à 6500, 7000€. Ce prix bas est justifié par le fait que nous étions nous-mêmes les locataires avec ce même magasin. Ne sachant pas trop si le déménagement du magasin allait être un succès commercial, nous avions choisi de ne pas surcharger notre commerce. Nous avons depuis 10 ans vendu le commerce mais gardé le bâtiment.
Le fait est que malgré un prix bas, notre locataire a du mal à honorer ses loyers, c’est une fréquente source de stress…
Nous arrivons au terme du bail de 9 ans à la fin de cette année. Je ne suis pas pour pousser notre locataire vers la sortie bien que ce serait plus simple mais je souhaite défendre le principe d’avoir un loyer plus en adéquation avec le marché.
Partant du principe qu’il serait incapable de payer plus cher, j’ai une idée que je souhaiterais proposer à tous les partis et j’aimerais avoir votre avis sur la faisabilité.
L’idée est de redécouper le bâtiment et lui louer moins grand. Nous n’augmenterions pas le loyer mais il disposerait non pas de 1000m2 mais de 500m2 d’expo et 100m2 de réserve (ce qui est toujours un loyer très intéressant).
La partie stockage est actuellement surtout composée d’un gros bazar de vieilleries entassées.
Notre locataire a beaucoup de problème de trésorerie car il a un trop gros stock, je me dis qu’avoir moins grand l’obligerait à plus de flux tendu et une meilleure gestion de son stock. De plus il paierait moins d’impôt puisque son local serait plus petit.
De notre côté nous pourrions créer une ouverture sur l’extérieur et louer la partie restante à une autre entreprise. J’ai déjà une amie qui est intéressée pour y installer son stock de décor et matériel d’événementiel ainsi que ses bureaux.
Nous pourrions alors augmenter significativement nos revenus (3800 + 2500) et gagner en flexibilité en cas de défaut de paiement d’un des locataires.
A-t-on le droit de proposer cette solution à notre locataire ? A-t-il le droit de refuser ? S’il refuse, a-t-on le droit d’augmenter le loyer à 6000€ et qu’il entende ainsi raison ?
Merci d’avance pour vos éclairages !
A vous lire,
Laurent

Mots-clés : bail commercial, division de bâtiment, loyer, sci

serenitis · #2

Bonjour

Premier conseil : ne lui écrivez surtout rien de ce projet !

Vous pouvez lui proposer votre solution, mais en aucun cas lui l’imposer …il a le devoir de vous payer comme prévu (terme d’avance ou échu selon le bail au mois ou trimestre).

A votre place, je prendrai de suite l’attache d’un avocat spécialisé en immo : déplafonner un loyer n’est jamais simple et la première erreur de votre part anéantira ce projet pour plusieurs années.

S’il accepte votre idée, je refilerai l’écriture de l’avenant idem à une avocat ou un notaire pour préserver vos intérêts.

Si ce bien peut se louer le double qu’actuellement, il est fort possible que sur ce marché bien spécifique de l’immobilier que votre bien vale beaucoup plus que votre estimation : attention a l’IFI …et sinon pourquoi ne pas le vendre ?

Quelle valo faites vous du bien et quel est son rendement net actuel ?

Édit //une mise à jour de votre présentation s’impose pour qu’on essaye de vous répondre en fonction de …

Dernière modification par serenitis (05/05/2024 13h38)

GoodbyLenine · #3

Laurent79 a écrit :
A-t-on le droit de proposer cette solution à notre locataire ? A-t-il le droit de refuser ? S’il refuse, a-t-on le droit d’augmenter le loyer à 6000€ et qu’il entende ainsi raison ?

Je ne suis pas juriste, mais, de ce que je comprend des baux commerciaux :

- quand le bail est arrivé à échéance, soit il se poursuit tacitement d’année en année, à conditions inchangées, soit une des parties (bailleur ou locataire) le résilie avec demande de renouvellement (à conditions identiques ou avec de nouvelles conditions), ou sans renouvellement (auquel cas, si c’est le bailleur qui résilie, il doit au locataire une indemnité d’éviction).
- dans le cas de résiliation, soit les parties s’accordent (sur les nouvelles conditions, ou/et l’indemnité d’éviction), soit elles vont devant un juge des loyers commerciaux (pour le montant du loyer) ou le tribunal judiciaire (pour l’indemnité d’éviction) qui tranchera.
- il y a un formalisme bien précis (et des dates et délais à respecter) pour une résiliation.

Il peut être approprié, en cas de résiliation, d’échanger informellement avec l’autre partie au préalable, afin de faire une proposition qui puisse rapidement être acceptée.

Parmi les "nouvelles conditions", on peut réajuster le loyer au niveau de la valeur locative, et il est probable qu’on puisse proposer de réduire la surface louée (ce qui est similaire à réajuster le loyer pour une partie du local loué, et résilier le bail pour l’autre partie), ou aussi l’augmenter.

Dans votre cas, vous devriez pouvoir résilier le bail avec demande de renouvellement, avec un nouveau loyer proposé à 6000€ en justifiant que c’est la valeur locative du bien, et en proposant comme alternative un renouvellement du bail pour une surface réduite avec un montant de loyer alors inchangé. Et en discuter informellement avec le locataire avant que l’huissier ne lui remette le courrier en main propre…

Aspis · #4

Bonjour,

Selon la description que vous faites de votre situation (bail commercial dont la durée initiale est de neuf ans), le principe veut que le loyer du bail renouvelé est "plafonné", c’est à dire qu’il ne vous est pas possible de modifier celui-ci à la valeur locative que vous évoquez.

Ceci-dit plusieurs motifs peuvent justifier un déplafonnement mais nécessitent la plupart du temps de le/les faire constater par le juge des loyers. Ces principes sont résumés dans l’infographie ci-dessous :

[img]https://www.ifc-expertise.fr/wp-content … Schema.jpg[\img]

À première lecture, vous ne semblez par rentrer dans les situations vous permettant de justifier un déplafonnement (modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de 10% de la valeur locative / modification des locaux loués / modification des obligations contractuelles / indexation du bail ayant entraîné une variation de >25% du loyer). Ceci-dit je ne suis pas avocat et ne peux que m’aligner sur le conseil de Serenitis de vous rapprocher d’un professionnel bien que je doute fortement que le droit aille dans votre sens.

Bien entendu rien ne vous empêche de négocier directement avec votre locataire la réduction des surfaces prises à bail (à l’oral dans un premier temps) mais de quel levier disposez vous ?

A priori le droit n’est pas de votre coté et quand bien même le serait-il, est ce que votre locataire aurait la capacité d’encaisser un retour à la valeur locative ?

Vous reste éventuellement le levier des retards de paiement. Sont-ils suffisamment importants pour mettre en jeu une éventuelle clause résolutoire de votre bail afin de mettre fin à celui-ci ? Souhaitez-le vous et pourriez-vous relouer facilement les locaux s’ils devaient être mis sur le marché ?

Si tel est le cas, il vous sera plus aisé de négocier à l’amiable une réduction des surfaces car levier du principe de plafonnement qui va dans le sens de votre locataire sera annihilé par votre possibilité de faire jouer la clause résolutoire.

Reste maintenant la forme car "vous acceptez ma proposition ou vous partez" peut faire détériorer vos relations un tant soit peu.

Je pense que vous tenez le bon bout en expliquant à votre locataire dans une logique partenariale qu’il a un intérêt opérationnel à accepter votre proposition. Avez-vous des travaux que vous pourriez réaliser sur les locaux que vous permettront de faciliter son acceptation ?

Bernard2K · #5

Soyons bien clair sur un point : réduire la surface = rompre le bail actuel. Or, dans un bail commercial, le bailleur doit le renouvellement ou la tacite continuation. Donc, ce que vous envisagez n’est pas possible sans que vous commenciez par rompre le bail, avec indemnité d’éviction à la clé.

La partie stockage est actuellement surtout composée d’un gros bazar de vieilleries entassées.
Notre locataire a beaucoup de problème de trésorerie car il a un trop gros stock

Vous pensez vraiment que vous allez faire de lui un meilleur gestionnaire en réduisant sa surface louée ? C’est faux, évidemment, car les gens changent très peu et très difficilement. S’il a trop de stock, c’est sans doute dû la procrastination et à la désorganisation voire à une forme de syndrome de Diogène. Ca ne va pas changer du jour au lendemain ! Vous n’êtes pas un psychothérapeute qui va remettre de l’ordre dans la tête de votre locataire par un coup de baguette magique.
Beaucoup de bailleurs de locaux commerciaux pensent mieux savoir que leurs locataires comment ils doivent gérer leur commerce ; sauf que ce ne sont pas leurs oignons. Ils peuvent faire le choix de parler de leurs idées de meilleure gestion à leur locataire, mais il ne faudra pas s’étonner si elles sont accueillies fraîchement.

Je vous suggère plutôt de réfléchir en bailleur inflexible (rester côté bailleur ; ne pas penser côté commerçant car vous n’êtes pas le commerçant). Vous pensez que ce bâtiment vaut beaucoup plus cher ? Alors entamez la procédure pour augmenter fortement le loyer, en restant dans les clous du droit bien sûr (à voir avec un avocat spécialisé dans l’immo et/ou le droit des affaires ; ou bien expert-comptable ou bien notaire…). C’est probablement possible car, même si la procédure est bien décrite par Aspis, je ne suis pas d’accord avec lui quand il dit que vous n’êtes pas dans ce cas. Si le bâtiment vaut effectivement beaucoup plus cher, alors on est probablement dans le cas "modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de 10% de la valeur locative". Evidemment, il faut s’attendre à ce qu’il conteste l’augmentation et que ça aille devant le juge.
En tout cas, si vous allez vers une augmentation, vu que le locataire ne semble pas pouvoir supporter cette augmentation, il faudra alors vous attendre à des impayés et à aller vers la liquidation du locataire, avec un problème : le bâtiment est encombré par son stock. Le liquidateur devrait provoquer une vente aux enchères qui débarrassera le bâtiment du stock entreposé mais il faut s’attendre à s’asseoir sur un certain nombre de mois de loyer.

C’est une période où il ne faudra évidemment faire aucun cadeau sur les retards de paiement de loyer : LRAR puis commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par huissier. Pour obtenir du changement, il faut serrer la vis.

Eventuellement, au cours de la procédure d’augmentation du loyer, vous pourriez suggérer au locataire que, puisque le nouveau loyer lui semble insupportable, il résilie volontairement son bail pour déménager vers un autre local moins cher et plus petit. Puis le laisser mariner un bon moment avec ces réflexions, avant de dire : "est-ce qu’éventuellement un nouveau bail sur une surface plus réduite du même local pourrait résoudre votre problème de loyer trop élevé ? Bon, c’est sûr que ça vous obligera à faire du tri dans votre stock, mais c’est une solution. En voyez-vous une autre ? Si cette solution vous convenait, vous pourriez résilier le bail actuel et en signer un nouveau sur le local plus réduit." Dans ce scénario, c’est le locataire qui résilie volontairement le bail, ce qui est bien différent.

On pourrait croire que j’aboutis au même point que vous : une surface plus réduite. Sauf que vous ne pouvez pas proposer cela d’emblée, car c’est une résiliation du bail actuel et vous ne pouvez pas résilier le bail (du moins, pas sans indemnités de résiliation). Il vous faut donc suivre une séquence : augmentation de loyer -> le locataire ne peut pas suivre -> période de risques et de turbulences qui conduit soit à au départ du locataire, soit à sa liquidation, soit éventuellement à la rupture du bail à son initiative et à la négo d’un nouveau bail sur une surface plus réduite. Cette nouvelle location vers une surface plus réduite est une solution parmi d’autres et il est loin d’être certain qu’on aille vers celle-là. Ca peut aussi conduire à la liquidation du locataire ; et attention, les gens désespérés ont parfois des gestes désespérés.

PS : comme serenitis, je vous encourage fortement à mettre à jour votre présentation.

PPS : depuis 10 ans vous posez beaucoup de questions au forum, mais vous revenez rarement dire ce qu’il est advenu. Par exemple, la maison du grand-père : a-t-elle été vendue ? Le grand-père était-il encore capable de signer la vente ?
Vous utilisez le forum comme une intelligence artificielle : je pose ma question, j’ai mes réponses, adieu, jusqu’à la prochaine fois que j’aurais besoin de poser une question. C’est n’est pas conforme à l’esprit d’une communauté d’entraide. Tenir à jour l’avancement des différents sujets que vous avez ouverts, et mettre à jour votre présentation pour avoir une vue d’ensemble afin de vous répondre au mieux sur de nouvelles questions, cela me semble être un préalable nécessaire avant de poser de nouvelles questions. Je ne vais pas effacer ma réponse ci-dessus maintenant qu’elle est écrite, mais je prends note de ne plus vous répondre tant que vous n’aurez pas un meilleur suivi (mise à jour) de votre présentation et des différents cas que vous avez déjà postés.

Dernière modification par Bernard2K (06/05/2024 10h22)

Kabal · #6

En me mettant à sa place, je me dis que mon bailleur se fiche de moi : "Il me demande de réduire ma surface en maintenant le prix. Et va pouvoir relouer la partie vacante et augmenter sa rente locative. En gros moi, j’y gagne une réduction de ma surface…"

Pour moi, avant de discuter avec lui, je mettrai au clair ce que vous avez à offrir. Bien sur que si vous avez un locataire qui un lapereau de 3 semaines, ca va passer crème. Dans les autres cas, votre offre ne fait pas rêver du tout. Ok, il y gagne sur les charges mais ca c’est la pépite de son coté, comme vous vous gagnez en relouant. Le contrat est un prix pour une surface, le reste c’est du gros blabla avec lequel on peut justifier tout est n’importe quoi. Concrètement, vous lui offrez quoi à votre locataire ? Parce que là, c’est clair qu’il serait un peu bête d’accepter. Vous me faites une offre comme cela, je vous demande le minimum : un prorata du loyer. Vous baissez de 40% ma surface et mon loyer. Et comme moi, je n’ai rien demandé, vous payez le déplacement du stock vers ma nouvelle surface + tous les travaux nécessaire à sécuriser mon local. C’est sur que ca fait moins joli sur le papier que 6000€/mois de loyer pour vous.

Faites le calcul de combien vous coutera la liquidation de votre locataire + un débat devant un juge du bien fondé de votre augmentation de loyer et combien de temps vous mettrez à récupérer cette somme.

Bernard2K · #7

Kabal a écrit :
Vous me faites une offre comme cela, je vous demande le minimum : un prorata du loyer. Vous baissez de 40% ma surface et mon loyer. Et comme moi, je n’ai rien demandé, vous payez le déplacement du stock vers ma nouvelle surface + tous les travaux nécessaire à sécuriser mon local.

Vous avez parfaitement raison. La proposition de Laurent79 ne tient aucun compte de la façon probable de raisonner du locataire. Le locataire qui veut préserver ses droits dira comme vous dites : "réduction du loyer au prorata de la réduction de surface" ; et même, je pense qu’il ne dira pas cela mais "pas question, on maintient le bail à l’identique car j’ai besoin de toute la surface".

C’est bien pour ça qu’il faut commencer par une augmentation de loyer en bonne et due forme. La réduction de surface n’a aucune chance de passer d’emblée ; elle passera peut-être dans de nombreux mois, si elle finit par apparaître comme une solution à l’augmentation de loyer. Il serait très maladroit de la proposer d’emblée. Il faut garder cette idée secrète pour ne la ressortir que quand la situation sera bien envenimée.

C’est clair que la procédure d’augmentation de loyer, qui conduit très probablement devant le juge et assez probablement à la liquidation du locataire, a un coût qu’il ne faut pas négliger.

Dernière modification par Bernard2K (06/05/2024 10h08)

Kabal · #8

Votre process est certes légal et tout. Mais en soit, je ne vois pas bien le gain pour le bailleur. C’est allé au clash assurément et si cela ne se passe pas du tout comme attendu, ca va être drôle. Rien ne dit que le juge va accepter l’augmentation de loyer surtout si cela met en difficulté une entreprise et à la place du locataire, je ferais ma pleureuse à fond. Si le bailleur perd… Il aura un locataire en difficulté bien revanchard en place et pas d’augmentation de loyer.
Et même en cas de gain de cause, si entre le jugement et la liquidation définitive, cela prend 3-4-5 ans…

Le truc, c’est qu’on a rien sans rien. Donc on peut aller au dur en payant en avocat et liquidant son locataire ou on peut tenter une médiation mais faudra mettre quelque chose dans la balance de toute façon. Chacun verra comment procéder mais le tout judiciaire ne me semble pas une voie royale.

EIDT suite à votre édit : Je pense au contraire que si le locataire est en mauvaise position, il pourrait accepter une réduction de surface et du loyer. Il faut peut-être l’amener à cette conclusion subtilement.

Dernière modification par Kabal (06/05/2024 10h22)

Laurent79 · #9

Bonjour à tous,
avant toute chose, j’ai voulu mettre à jour mon profil mais je n’ai pas trouvé grand chose à ajouter à part ma situation pro, ma banque et ma ville. Nous pouvions faire une présentation mais je ne sais pas par quel moyen y parvenir.
Bernard2K, vous avez raison, j’ai parfois laissé un sujet ouvert sans donner de nouvelles et je vous prie de m’en excuser. Parfois, c’est car le dossier n’a pas abouti, parfois de l’oubli au milieu des autres dossiers à faire. J’admets que ce n’est pas sérieux ni juste alors qu’en effet ce forum depuis bientôt 15 ans a été une véritable source d’informations et de conseils dans mon parcours tant immo que pro. Je vais y remédier et mettre à jour les différents sujets que j’avais abordés.

Pour revenir sur cette histoire de bail commercial, beaucoup d’infos à digérer, et des contradictions qui sèment le doute !
Si je résume :

- je ne peux pas augmenter le loyer sur un renouvellement tacite du bail à cause du plafonnement
- je ne peux pas réduire sa surface. J’entends complètement les arguments du "pourquoi accepterait-il ?"
- je peux résilier le bail avec une proposition de renouvellement et seulement là, proposer un loyer de 6000€ (cette nuance là me laisse perplexe en contradiction avec le premier point).

Je comprends bien que le locataire n’a rien à y gagner, il paie un loyer 2 fois moins élevé que le prix normal, s’autorise des retards de paiement en misant sur la sympathie et la compréhension de mon père (actuel gérant de la sci pour info et ancien pdg du commerce, donc nostalgie, corde sensible, etc…).
C’est juste que j’ai du mal à accepter de faire un cadeau de 3000€ par mois à un locataire qui parfois nous prend pour des lapins de 6 semaines ! 324 000€ de revenus non perçus sur 9 ans du prochain bail, ça pique…!

Donc la solution in fine la plus adéquate serait :
- Monsieur le locataire, sachez que nous allons résilier le bail qui arrive à échéance en mai 2025.
- Nous allons vous proposer un renouvellement mais avec un loyer de 6000€
- Si vous ne pouvez pas assumer ce renouvellement, merci d’aller sur le bon coin pour trouver mieux (bon courage)
- quand vous ne dormirez plus de la nuit, nous aurons peut-être une solution à vous proposer en vous louant une plus petite surface

Pour répondre à Sérénitis, la valeur du bâtiment serait selon Arthur Loyd de 850 000€. Mon père n’est absolument pas vendeur, j’aurais voulu pour ma part, et investir cet argent dans un autre projet immo que je gèrerais seul. Il n’est pas acheteur de mes parts non plus. Donc je suis pieds et mains liés avec notre locataire à la trésorerie fragile. Si je ne peux agir qu’une fois tous les 9 ans, je dois le faire !

Et si par un heureux hasard mon père était ok pour trouver un nouveau locataire, nous serions dans l’obligation de passer par la case frais d’éviction etc ? Je ne comprends pas ce que signifie "fin de bail" si le bailleur ne peut pas juste dire "c’est bon merci, on arrête là".

Job · #10

Quand un loyer d’appartement est sous évalué, le proprio doit argumenter et justifier sa demande d’augmentation - encadrée par la loi - en trouvant dans l’entourage proche des appartements similaires dont le montant du loyer justifie que le sien est manifestement sous évalué

En est-il de même pour les locaux pro ?
avez-vous des comparaisons voisines justifiant votre avis comme quoi le loyer est sous-évalué ?

Dernière modification par Job (06/05/2024 11h14)

Laurent79 · #11

Oui, le loyer est ridiculement bas par rapport à ce qui peut se trouver sur Niort. Sachant qu’en plus, notre bâtiment est sur l’avenue la plus passagère (20000 véhicules / jour) avec un parking. C’est une vraie pépite, nous aurions l’embarras du choix si nous le mettions sur le marché.
Le marché niortais tourne autour de 90€ du m2 HT/an (marge basse). Ça nous emmène à 7500€ environ nous concernant (soit 2 fois plus que le loyer actuel). Il y a de "nombreux" exemples sur le bon coin et autres agences spécialisées.
Après, j’ai toujours pensé qu’il est préférable avoir 50% de quelque chose que 100% de rien ! Mais là, je pense qu’il est raisonnable de réfléchir aux conditions à venir.

Kabal · #12

Et simplement payé le cout de l’éviction ? L’avez-vous chiffré ?

Laurent79 · #13

J’ai du mal à trouver une formule "universelle", il y a à priori beaucoup de paramètres. Et connaissant mon père, il préfèrera avoir un petit loyer assuré que se lancer dans une grande aventure juridique…

ps : j’ai retrouvé ma page présentation, en effet elle méritait une mise à jour après 10 ans !

Dernière modification par Laurent79 (06/05/2024 11h53)

serenitis · #14

En premier lieu, on ne peut que regretter (de votre point de vue) l’historique du dossier qui souligne une bien mauvaise gestion : quand on est son propre locataire en pro, on pratique l’inverse de ce que vous avez fait, c’est à dire qu’on se cale sur le loyer maximum acceptable pour ne pas être remis en cause par les impôts. L’idée étant de privilégier sa sci à sa sarl, en soignant le CF pendant la période d’emprunt de la sci, et de l’autre côté en amenuisant son IS (idéalement l’économie permet de repasser à la baisse au taux réduit à 15% par exemple). Le gros plus étant que lorsque vous vendez le commerce, vous conservez la rente locative, bien souvent appréciable d’autant plus que le crédit est terminé. Ce genre de local s’achetant en sci IS (du moins j’espère que cela est bien le cas !), la situation vous y est idéale jusque la revente du moins ou la taxation sur la PV incluant les amortissements pique fortement en général !

Dans votre cas, pour sortir du cercle vicieux et de cette renta famélique au vu du risque encouru, il est fort probable que, comme vous l’avez bien compris, il faille passer au TC pour fixer le nouveau loyer faute d’accord amiable …en toute logique, vu l’enjeu de survie pour votre locataire, il va prendre un avocat pour se défendre au mieux : ce dernier devrait commencer par éplucher vos écrits d’une part, et surtout le bail pour vous contrer. Sans présager de la qualité de rédaction de ce contrat (rédige sans doute à l’époque où vous étiez l’exploitant du commerce et le bailleur donc sans grand enjeu pour son rédacteur s’il n’a pas été modifié depuis…) il est fort possible que votre locataire réponde par des demandes reconventionnelles à votre requête de déplafonnement : pour exemple, je louai un local sur une de mes activités ou la bâilleur m’a assigné au TC lors de notre départ où je n’entendais pas me plier à ses souhaits de remise en état du bien : le dossier m’a rapporté le remboursement des 3 dernières années de provisions pour charges, faute d’une compta de sa sci suffisamment carrée à l’analyse …il n’est pas très content 😂, moi si, d’autant qu’ayant vendu la société entre-temps, ce point était prévu en complément de prix et ou garantie de passif en cas de condamnation.

J’en reviens donc à mon conseil initial : n’écrivez rien, et faites vous représenter après avoir été conseillé… ce qui peut vous éviter un sérieux retour de bâton la où vous attendez un gros complément de revenus.

Si j’étais le juge, je nommerai un expert (aux frais finaux de la partie perdante…) pour appuyer ma rédaction de jugement, qui lui même va sans doute faire le tour des faiseurs de baux par chez vous pour fixer la valeur du nouveau loyer…en ménageant la chèvre et le chou au nom de la sauvegarde de l’emploi et du fait que vous vous êtes accommodé de cette situation que vous avez vous même crée en vous louant avantageusement à l’époque. Avis perso ne reposant que sur ma petite expérience encore une fois, à date vous avez selon vos chiffres 4,5% arrondis de renta (j’espère que le bail prévoit qu’il vous rembourse la TF également), je ne crois guère qu’il vous donne au delà de 6 tenant compte de l’historique, ce qui risque de vous décevoir ….

A votre place, en parallèle, je me rapprocherai de votre banque pour tenter un refinancement du local si son crédit est fini (type OBO), vous y trouveriez par la levée de ce cash un retour financier potentiel largement amélioré qui satisfasse également votre père qui va se retrouver pris entre deux feux par votre démarche.

Bernard2K · #15

Laurent79 a écrit :
Donc la solution in fine la plus adéquate serait :
- Monsieur le locataire, sachez que nous allons résilier le bail qui arrive à échéance en mai 2025.
- Nous allons vous proposer un renouvellement mais avec un loyer de 6000€
- Si vous ne pouvez pas assumer ce renouvellement, merci d’aller sur le bon coin pour trouver mieux (bon courage)
- quand vous ne dormirez plus de la nuit, nous aurons peut-être une solution à vous proposer en vous louant une plus petite surface

Exact. Mais vous avez oublié les étapes :
- le locataire refuse le nouveau loyer
- on va devant la commission de conciliation
- échec de la conciliation, on va devant le juge
- le juge fixe nouveau loyer et on n’a pas d’autre choix que de l’accepter.

C’est juste que j’ai du mal à accepter de faire un cadeau de 3000€ par mois à un locataire qui parfois nous prend pour des lapins de 6 semaines ! 324 000€ de revenus non perçus sur 9 ans du prochain bail, ça pique…!

Voius ne faites pas un cadeau puisque vous êtes tenu par le contrat signé. Comme expliqué para serenitis, le choix d’un loyer bas n’était pas une bonne décision, mais maintenant vous êtes tenu par le contrat signé. A ce stade, vous n’avez aucun droit aux revenus supplémentaires de 324000 € qui n’existent que dans votre imagination.
Vous pourriez aussi vous interroger sur les augmentations de loyer en cours de bail : le bail comportait-il une clause d’échelle mobile qui permet l’augmentation annuelle ? A-t-elle été appliquée ? S’il n’y a pas cette clause, les augmentations triennale ont-elle été appliquées ?

Laurent79 a écrit :
Si je ne peux agir qu’une fois tous les 9 ans, je dois le faire !

Sauf que vous ne pouvez pas agir :

connaissant mon père, il préfèrera avoir un petit loyer assuré que se lancer dans une grande aventure juridique…

On en retombe toujours sur le même point que vos questionnements précédents : votre père est le gérant de la SCI et il fait ce qu’il veut. Une fois de plus, c’est un problème sur la gestion de la SCI et sur qui décide de cette gestion. Voyez-vous une solution à ce problème, à part attendre l’héritage ?

Je ne comprends pas ce que signifie "fin de bail" si le bailleur ne peut pas juste dire "c’est bon merci, on arrête là".

Là, c’est à vous de réviser les bases pour éviter de faire des remarques aussi naïves ! La fin du bail est une date d’échéance du contrat en cours ; ce n’est pas la fin absolue et définitive.
Dans un bail de logement loi 1989, la fin du bail est juste la date d’échéance du contrat. Le locataire a droit au renouvellement tacite. Vous voyez donc qu’une "fin" de bail n’est pas une fin mais une date d’échéance d’un renouvellement. Il n’y a que les agents immobiliers pour faire croire aux acquéreurs naïfs qu’ils pourront se débarrasser du locataire à la prétendue "fin" du bail.
Dans le cas du bail commercial, c’est un peu plus compliqué. Néanmoins, l’idée générale est que le commerçant a un fonds de commerce qui vaut de l’argent et qui lui permet d’exercer sa profession et qu’une condition essentielle de la valeur de ce fonds de commerce est de pouvoir continuer à exercer au même endroit. Le locataire a droit à la continuité d’exploitation. Donc, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail à l’échéance du bail, car ça serait condamner le commerçant à pérécliter.
Le locataire a droit à cette continuité d’exploitation, par l’une de ces 3 solutions :
- la continuité par prolongation tacite au-delà des 9 ans, si rien n’est fait par l’une des deux parties. Ca arrive souvent. Ca peut durer 20 ans, 30 ans, 40 ans, ce qui montre bien que les 9 ans du bail commercial ne sont pas une fin.
- si le bailleur fait un congé sans offre de renouvellement, une forte indemnité d’éviction qui compense tous les inconvénients (perte de clientèle, coût du déménagement, tous les documents commerciaux à refaire, etc) de façon à pouvoir continuer à ailleurs sans faire faillite à cause des coûts induits.
- si le bailleur fait un congé avec offre de renouvellement, assortie d’une augmentation de loyer, le garde-fou du juge pour que le loyer reste acceptable.

Dernière modification par Bernard2K (06/05/2024 14h04)

Laurent79 · #16

Je ne peux qu’abonder sur la mauvaise gestion de départ…Disons que mon père a toujours voulu protéger son commerce qui lui était très cher et a mis la SCI en second plan dès le départ. Même après avoir vendu le magasin, et voyant que les loyers ne tombaient pas, il trouvait des excuses au locataire ("tu sais c’est pas facile le commerce en ce moment") et m’a même proposé de m’avancer les loyers non perçus avec ses deniers personnels en me disant "on verra plus tard" ! J’ai évidemment refusé et défendu les règles de base de la SCI avec sa clause résolutoire, etc…Nous nous sommes fâchés mais j’ai eu gain de cause en évoquant la possibilité d’une procédure de destitution de gérant.
Aujourd’hui, le vent a tourné, mon père a pris conscience qu’il avait vendu son magasin a quelqu’un qui n’était pas de taille, en plus d’être un fabulateur expérimenté…Nous avons à titres personnels retrouver de la sérénité dans notre relation.

Figurez-vous que le local a été acheté en SCI à l’IR ! Les premières années ont été pour moi extrêmement difficiles puisque je ne touchais pas un centime de loyer mais étais lourdement imposé dessus (CSG, CRDS, Impôt sur le revenu). Je n’avais que 1800€ de salaire à l’époque, autant vous dire que c’était compliqué.
J’ai tenu bon et aujourd’hui, même si le loyer n’est pas à la hauteur de ce qu’il pourrait être, cela reste un confortable complément de revenu et j’aimerais simplement redonner un second souffle à cette SCI, soit par une augmentation de loyer, soit par une division du bâti.

Vous parlez d’une OBO, c’est à dire que nous pourrions vendre nos parts à une autre société dont nous serions de la même manière associés ? Je doute que mon père soit intéressé mais pour ma part, pensez-vous qu’il soit possible de revendre mes 45,5% à une société que je possède ? Mais un autre problème apparaitrait, à savoir que je ne pourrai pas assumer le crédit de remboursement avec un si petit loyer si je vends au prix (400 000€ environ). Et si je veux que le loyer actuel couvre ce nouveau crédit, je ne peux qu’emprunter 215000€ sur 15 ans pour un remboursement de 1600€ par mois environ.

Aspis · #17

Encore une fois, je maintien mon doute quant au fait que vous puissiez revoir votre loyer à la hausse.

Il faudrait que vous démontriez une modification matérielle d’un des facteurs locaux de commercialité suivant, ayant entrainé une modification de la valeur locative >10% depuis la signature du bail initial:

- La situation géographique (ville, quartier, rue),
- La répartition des activités dans le voisinage,
- Les moyens de transport disponibles (ouverture d’une sortie de métro / arrêt de bus…),
- L’attrait particulier de l’emplacement pour l’activité concernée.

Pour qu’une modification des facteurs locaux de commercialité soit considérée comme "matérielle" et puisse justifier une révision du loyer, elle doit correspondre à une transformation concrète et tangible de ces éléments, et non une simple évolution naturelle. Par exemple, des travaux de rénovation, la création de nouvelles voies de transport, ou l’implantation de nouvelles enseignes peuvent constituer des modifications matérielles. Mais de simples projets ou une hausse des valeurs locatives dans le secteur ou le fait que votre loyer initial soit faible (car souhaité ainsi par votre père) ne suffisent pas à démontrer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

De surcroît, quand bien même un juge des loyers accepterait un déplafonnement du loyer du bail sur la base des conclusions d’un expert judiciaire, celui-ci retiendrait une "valeur locative" au sens du code du commerce, c’est à dire assez éloignée de la "Valeur Locative de Marché" (VLM) car celle-ci se basera notamment sur des références de loyers de baux renouvelés (en dessous des loyers de marché), de loyers de baux en cours (souvent anciens et aussi en-dessous du prix du marché) et enfin de transactions sur le marché libre. Seront également considérés les facteurs majorant ou minorant la valeur locative comme les obligations des parties.

Le juge du loyer retiendra donc un loyer de bail renouvelé bien inférieur à la VLM de ce fait. Je ne pourrais pas vous donner un chiffre concernant votre situation, mais des loyers renouvelés faisant la moitié ou un peu moins de la moitié du chemin entre les loyers actuels et les VLM sont choses couramment observées. Nombreux sont les exemples de déplafonnement de baux sur des artères commerciales prestigieuses pour lesquels les loyers renouvelés se trouvent très en-deça de la VLM.

Avant de vous lancer dans une telle procédure, je vous conseille de consulter un professionnels et de faire appel à un expert immobilier judiciaire spécialisé en propriété commerciale afin qu’il vous rédige un rapport d’expertise qui vous permettra de connaître :
1- la valeur locative de marché,
2 - la valeur locative au sens du code du commerce,
3 - recherche de modification des facteurs locaux de commercialité.
Il vous en coûtera probablement dans les 2 000 à 3 000 €.

Bien entendu, vous ne devez surtout pas donner congé à votre locataire car vous devrez lui payez une indemnité d’éviction et il vous en coutera très cher :
- valeur du fonds de commerce de votre locataire si perte,
- valeur du droit au bail (et oui, votre locataire ayant le droit au renouvellement d’un bail plafonné, il s’agit de l’économie de loyer par rapport à la VLM dont il a le droit sur la durée du bail renouvelé, ce droit au bail sera donc d’autant élevé que votre loyer est faible),
- frais de remploi, de déménagement, trouble commercial, perte sur stocks, frais de réinstallation, frais de licenciement…

Les solutions de droits vous permettant d’augmenter votre loyer ne semblent pas à votre avantage à première vue.

En revanche, je réitère mon propos, le droit est de votre côté si vous disposez d’une clause résolutoire dans votre bail visant par exemple le non paiement du loyer et/ou des charges locatives et qu’un commandement à payer soir resté infructueux, un mois après sa signification par un huissier de justice. Dans ces conditions, si la clause résolutoire est mise en œuvre valablement, le bail commercial sera résilié par anticipation de plein droit par le bailleur : pas d’indemnité d’éviction, vous avez local de nouveau libre que vous pourrez relouer au marché.

GoodbyLenine · #18

Aspis a écrit :
Bien entendu, vous ne devez surtout pas donner congé à votre locataire car vous devrez lui payez une indemnité d’éviction et il vous en coutera très cher :
- valeur du fonds de commerce de votre locataire si perte,
- valeur du droit au bail (et oui, votre locataire ayant le droit au renouvellement d’un bail plafonné, il s’agit de l’économie de loyer par rapport à la VLM dont il a le droit sur la durée du bail renouvelé, ce droit au bail sera donc d’autant élevé que votre loyer est faible),
- frais de remploi, de déménagement, trouble commercial, perte sur stocks, frais de réinstallation, frais de licenciement…

Une autre manière de raisonner consiste à réaliser que, lorsque votre père a vendu le commerce, le prix ce vente tenait compte du niveau (bas) de loyer de ce local.
Si ce loyer avait été plus élevé, nul doute que le prix de vente du commerce aurait été plus faible…

Bernard2K · #19

Sur l’ OBO (mais serenitis complètera ou corrigera) :
en général on ne vend pas les parts de la SCI mais le bien lui-même. La SCI n°2 rachète le bien de la SCI n°1 et s’endette pour cela. Ou bien Monsieur Laurent79 rachète le bien s’il s’agissait de prendre le bien à votre nom.
Avantages :
- la SCI n°1 se retrouve avec le montant de la vente en cash.
- on peut en profiter pour régler un certain nombre de problèmes de la SCI n°1, en faisant une SCI n°2 qui corrige les défauts de la première (répartition différente des parts, statuts mieux adaptés, etc.)

Personnellement, ça ne me paraît pas une bonne idée par les temps qui courent :
- déjà, il faut que le loyer paie l’emprunt. Or, avec des taux d’emprunt à 4 %, et une rentabilité à 4,5 %, le loyer paie tout juste les intérêts ; il est loin de payer le remboursement du capital ! Sci n°2 va donc a voir une comptabilité structurellement déficitaire. S’il faut siphonner progressivement le cash issu de la vente pour repayer l’emprunt, il y a une seule personne qui s’enrichit, c’est la banque, avec les intérêts.
- Pour que SCI n°1 et/ou ses associés sachent quoi faire avec le cash, encore faut-il avoir une solution pour le placer à rentabilité élevée. Si on n’arrive pas à faire travailler ce cash à plus de 4 % (coût de l’emprunt), l’opération est globalement déficitaire.
- Si vous voulez obtenir une augmentation de loyer, il faut être capable de supporter quelques mois (voire un ou deux ans) d’impayés de loyer, plus le coût de la procédure (avocat, huissier, expert…), dans le cas où les choses tournent mal (locataire qui refuse, cesse de payer, procédure longue, qui finit par une liquidation du locataire). Il vaut mieux donc que la SCI et ses associés n’aient pas un gros emprunt sur le dos et aient de la tréso d’avance.
- je ne sais pas trop comment raisonnent les banques dans un tel cas, mais un bail en fin des 9 ans ou en tacite reconduction est moins rassurant qu’un bail en début de période. Qui dit moins rassurant peut dire refus de prêt ou taux plus élevé.

Pour toutes ces raisons, l’OBO serait plutôt à faire après l’augmentation de loyer et avec un bail de 9 ans qui vient d’être renouvelé, quand la situation sera bien stabilisée.

Par ailleurs, le montant élevé de l’emprunt de la SCI pourrait vous bloquer si vous devez emprunter à titre perso ou bien pour votre société. Ca c’est valable qu’on soit avant ou après le renouvellement du bail.

Dernière remarque : une augmentation de loyer de 3800 à 6500-7000 € comme vous disiez au début, ça ne paraîtr pas très réaliste. Pour réussir une négo, il faut des concessions réciproques. La commission de conciliation, ça sert à concilier. Ca peut être une façon de convaincre votre père : lui expliquer qu’il faut demander plus pour pouvoir céder un peu de terrain ensuite, que ça fait partie de la négo. Vous pourriez par exemple demander 6000 € dans la proposition de renouvellement et, devant la commission de conciliation, finir par accepter 4500 € ; ça serait toujours ça de pris et ça éviterait d’aller devant le juge. Par contre je rejoins Aspis sur le fait que c’est compliqué d’argumenter une telle augmentation.

Première des choses à faire : état des lieux du contrat et du passé :
- Bien lire le bail et voir quelles sont les clauses d’augmentation du bail : échelle mobile (annuelle) ? Triennale ? Un indice est-il listé nommément pour cette indexation ? Cet indice est-il légalement applicable ?
- Ces augmentations ont-elles été appliquées ?
- Les éléments périphériques : que prévoit le bail concernant les charges, la taxe foncière, les travaux ? Est-ce que ça été appliqué ?

Ensuite, préparer la suite :
- Si continuation tacite du bail (si on ne fait rien), quelle augmentation produirait l’application de la clause d’augmentation prévue dans le bail ? Est-ce que c’est suffisant ou est-ce qu’on veut plus ?
- Si le bailleur fait une proposition de renouvellement du bail avec augmentation du loyer : comment tourner ce courrier ? Faut-il dès ce courrier argumenter les motifs de cette augmentation selon les condition de l’article L145-33 et suivants du code de commerce ? Quels arguments, quelles pièces justificatives à l’appui ?
Tout ceci se prépare soigneusement et attentivement, de préférence avec l’appui d’un expert.

Dernière modification par Bernard2K (07/05/2024 10h28)

Laurent79 · #20

En effet, un rachat ne me paraît pas réaliste à l’heure actuelle et ne ferait que déplacer le problème.
J’ai envoyé un mail à mon père pour ouvrir la discussion sur le sujet, j’attends de voir son positionnement. S’il la joue "bah ça marche à peu près bien comme ça, on continue", je ne vais pas aller au clash, je n’ai de toutes façons aucune légitimité légal pour faire bouger les lignes.
Il pourrait être séduit par la proposition de baisser la surface louée et de baisser le loyer. Si notre locataire a aujourd’hui des difficultés à payer 3800€, il sera peut-être plus enclin à payer 2800€, quitte à revoir son stockage. De notre côté, nous pourrions ouvrir un nouveau bail aux conditions du marché et rattraper facilement le manque à gagner. J’ai entendu qu’on ne pouvait pas gagner sur tous les points et que nous devions aussi offrir quelque chose à notre locataire.
Nous aurons une discussion avec lui, les rapports sont sains et d’une relative transparence. Si nous pouvions ouvrir un nouveau chapitre sans passer par la case juridique, tribunal, menace, huissier, etc…nous dormirions tous mieux !
Cette conversation sur le forum a été une vraie source d’informations, qui nous permettront d’avancer nos pions de la meilleure des manières. Et comme vous le dites, se rapprocher d’un professionnel du sujet est indispensable pour bien border les choses.

Bernard2K · #21

Laurent79 a écrit :
Il pourrait être séduit par la proposition de baisser la surface louée et de baisser le loyer.

Je répète une dernière fois : si vous diminuez la surface louée, vous ne louez plus le même bien. Donc, c’est une rupture du bail commercial. Ce n’est pas une modification dans la continuité, comme vous pensez le croire, c’est une rupture. Or, le bail commercial est un élément essentiel du fonctionnement d’un commerce.

Quand un alpiniste est suspendu dans le vide à une corde de 11 mm, si vous lui dites : "voilà, je vous envoie une corde de 8 mm, c’est largement suffisant pour vous soutenir, donc attachez-vous à la corde de 8 et renvoyez-moi celle de 11 ; ça vous coûtera un peu moins cher", il y a assez peu de chances qu’il accepte. En tout cas, votre proposition va à l’encontre d’un élément essentiel à sa sécurité donc sa première réaction va être un rejet franc et massif de votre idée.

Quand vous pensez toujours que le locataire peut être "plus enclin" à cette idée, et que cette proposition permettrait d’"ouvrir un nouveau chapitre sans passer par la case juridique", c’est que vous n’avez pas retenu grand chose de notre discussion. En fait, vous êtes resté exactement sur votre idée première. Pour autant, il me semble que les différents intervenants ont été clairs et pédagogues, donc à partir de là, si vous ne retenez pas ce qui vous est expliqué, ce n’est pas par manque d’explications.

Je répète aussi ce que j’ai écrit sur les étapes nécessaires :

Première des choses à faire : état des lieux du contrat et du passé :
- Bien lire le bail et voir quelles sont les clauses d’augmentation du bail : échelle mobile (annuelle) ? Triennale ? Un indice est-il listé nommément pour cette indexation ? Cet indice est-il légalement applicable ?
- Ces augmentations ont-elles été appliquées ?
- Les éléments périphériques : que prévoit le bail concernant les charges, la taxe foncière, les travaux ? Est-ce que ça été appliqué ?

Ensuite, préparer la suite :
- Si continuation tacite du bail (si on ne fait rien), quelle augmentation produirait l’application de la clause d’augmentation prévue dans le bail ? Est-ce que c’est suffisant ou est-ce qu’on veut plus ?
- Si le bailleur fait une proposition de renouvellement du bail avec augmentation du loyer : comment tourner ce courrier ? Faut-il dès ce courrier argumenter les motifs de cette augmentation selon les condition de l’article L145-33 et suivants du code de commerce ? Quels arguments, quelles pièces justificatives à l’appui ?
Tout ceci se prépare soigneusement et attentivement, de préférence avec l’appui d’un expert.

Avez-vous fait ne serait-ce que la première partie : lire le bail et voir ce qui est convenu en termes de loyer, d’éléments annexes (charges, taxes, travaux), d’augmentation du loyer, et est-ce que c’est appliqué ?
Je ne serais qu’à moitié étonné que votre père n’ait jamais appliqué les augmentations prévues au contrat.
Or, c’est bien beau de rêver à une augmentation quasiment au double, il faudrait commencer par regarder le terre à terre : est-ce que le contrat est appliqué, et notamment les augmentations contractuelles. Je n’ai pas l’impression que ce travail vous intéresse ; soit qu’il vous rebute ; soit que vous ne vouliez pas toucher à la chasse gardée de la gestion de la SCI par votre père.

Une chose de sûre : ce travail, personne ne peut le faire à votre place…

Dernière modification par Bernard2K (07/05/2024 19h02)

Range19 · #22

Laurent 79, vous écrivez "nous dormirions tous mieux" mais à vous lire votre père dort déjà très bien, du moins tant que ces revendications ne le tourmentent pas.
Mon point de vue : vous analysez une situation héritée de la gestion de votre père qui semble avoir jusque là parfaitement mené sa barque puisque à priori vous avez vous même navigué dessus et y êtes encore lié.

Perso, je vivrais assez mal que mon fils, s’il était dans votre situation, remette en cause mes engagements à la tête de mes affaires sous prétexte de gains potentiels dont la perception est décorrélée entre autres de l’histoire du bien, de l’histoire de la famille, de l’histoire avec le locataire. GBL faisait une remarque très judicieuse plus haut.

Bref : votre père est aux manettes et ce sont celles de l’affaire qu’il a créée si j’ai bien saisi et bien gérée.
On gère parfois ses affaires avec un cahier des charges où le gain immédiat ou le plus gros n’est pas la seule variable.
Je me limiterai à votre place à préparer un plan d’action en cas d’impayés de loyers. C’est à mon sens le seul vrai risque et la seule chose à prévoir toutes choses égales par ailleurs.

Cela dit, j’ai pour ma part hâte que mon fils vienne m’expliquer qu’il est meilleur que moi en matière de gestion et encore plus que ce soit vrai. Vous marchez sur des oeufs.

Dernière modification par Range19 (07/05/2024 18h34)

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